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酒店管理业主 项目管理各阶段业主方工作内容——集团地产项目投资开发2020(叶予舜)

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叶予舜2018/1/23 酒店管理业主 项目管理各阶段业主方工作内容——集团地产项目投资开发 进行全面的项目市场与社会需求和最终用户的分析,了解项目需求与市 场发展趋势,同类型其他项目的建设与使用情况、业主方对项目目标的要求 、使用人希望项目所能的功能以及配套设施等 A 1 初步决策阶段的项目建 设必要性的环境 B 进行项目用地的初步筛选,并进行项目初选用地周边环境的初步,分析 其交通条件、用地周边市政公用配套情况、用地情况、土地开发费用情 况、古树名木情况等 C 必要时进行项目所处行业的业务形态调研 A 2 初步决策阶段的宏观经 济分析 B 对经营性建设项目的投资机会做宏观经济分析,研究宏观经济形势发展对本 项目的影响 对投资的地域、行业领域、规模、经济周期节律进行研究分析,避免项目宏 观及战略决策的失误 一 项目初步决策阶段 业主的管理工作内 容 A 在基本投资意向确定的基础上,对项目拟采用的生产制造工艺与工程技术方 案的难度极限作出判断与限定 确定拟投资项目的类比项目,并全面掌握该项目的实施细节,以作为编制本 项目建议书的参考依据,包括所采用的工艺与技术方案、实施周期、造价标 准等 取得项目建设所需的项目规划条件或修建性详规,必要时征集项目概念设计 方案 B 3 初步决策阶段的技术策 划 C D 委托勘察单位进行项目的可研勘察(俗称初勘) A 编制项目建议书,匡算项目总投资,履行项目申请报告的备案、核准和审批 程序 4 编制并报批项目建议书 B 参加项目建议书的评估与审定,必要时按决策层要求作出深化或调整 C 按项目建议书批复的内容,落实最终的投资组合,组织前期项目管理团队 A 按照建设用地面积和容积率估算出总建筑面积,然后根据功能区划分和项目 功能结构进行面积分配,组织项目功能设置的详尽论证,确定不同功能的建 筑要求 1 项目方案设计的准备工 作 B 根据地块本身及周围环境情况作出功能区的布局的总体思考、确定各种设施 的平面与空间布局,根据本项目与周边环境的谐调要求确定整个项目的建筑 风格取向 1 - 8

1 酒店管理业主 项目管理各阶段业主方工作内容——集团地产项目投资开发 C 编制项目方案设计任务书与方案设计招标文件 项目方案设计的准备工 作 叶予舜2018/1/23 A 组织项目建筑方案设计招标 B 2 确定项目建筑方案设计 C 安排方案设计评审,确定中标方案,发出中标通知书 提出深化与优化方案设计要求 D 编制项目工程设计任务书初稿,含有关造价与进度控制的内容 A 3 项目可行性研究的准备 工作 B 联系取得市政公用各专业的咨询方案 委托有资格单位编制相应专业评价报告(如环境、地震、水文地质等) A 二 项目设计准备与审 定决策阶段业主的 管理工作内容 结合中标设计方案情况进行投入产出分析,编制项目总投资估算,进行项目 总投资切块 B 编制项目实施总进度规划,包括设计、招标采购、施工等全过程 C 4 项目可行性研究工作 D 制订项目的筹融资方案及资金使用计划 确定项目的质量要求和建造标准 E 项目可行性研究报告的封闭上报 F 参加项目可行性研究报告的评估和审核,协助办理相关报批手续 A 根据可行性研究报告批复意见,调整形成最终版本的项目可行性研究报告, 作为制定项目各项管理目标的基础 5 项目可行性研究的后续 管理工作 B 将可研报告批复总投资纳入项目工程设计任务书,作为设计单位控制项目工 程投资的合同责任 2 - 8

叶予舜2018/1/23 管理工作 酒店管理业主 项目管理各阶段业主方工作内容——集团地产项目投资开发 5 项目可行性研究的后续 C 委托勘察单位根据中标设计方案实施项目初设勘察,核查勘察方案并监督实 施和进行相应的控制,参与验收勘察成果。

A 6 项目设计准备与审定决 策阶段的合同管理工作 确定工程设计承包合同的结构,初步设定专业设计分包及设计施工一体化分 包的类型及分工范围,选择工程设计承包合同标准文本,从投资控制、进度 控制、质量控制和风险控制的角度分析设计合同条款,起草合同特殊条款 B 进行工程设计承包合同商签谈判,在可行性研究报告获得批复后安排签署 A 1 技术设计工作安排 根据项目技术构成的特点和需要,与设计总承包单位协调商确定需进行的技 术设计,包括可能的风洞试验、振动台实验、超高建筑的结构论证与试验、 超高建筑或超大空间的消防性能性分析等 B 作出技术设计的具体工作安排 A 2 设计进度与计划管理 B 分析、论证项目设计总进度目标 分析实现总进度目标的主要时间节点及实现的风险、组织编制设计工作进度 管理的详尽计划,审核设计进度计划并监控其执行 A 采用价值工程方法,在充分满足项目功能要求的条件下进一步考虑设计的可 能性,材料的可获得性,采用新技术新工艺来优化各级设计,以挖掘节约投 资的潜力 B 安排施工图的强制性审查 C 3 工程设计质量管理 组织全部施工图的质量审查,最大限度地减少各专业施工图纸的“错、漏、 碰、缺” D 组织初步设计与施工图设计的符合性审查,确保初步设计符合经批准并经优 化的方案设计要求,施工图设计符合经审定的初步设计要求 E 组织初步设计概算的审查、确保经审定的初步设计概算不超过可行性研究报 告及工程设计任务书给定的投资控制指标,如有超出则对初步设计及概算作 出评价并提出处置的建议;组织安排编制工程量清单及施工图预算,确保预 算准确且不超过上述给定的投资控制指标及浮动的限度 A 以初步设计图为基础,编制项目技术经济的分解结构(WBS),形成合同 网络图,必要时并根据施工图进行调整与完善 4 编制项目管理组织计划 (合同网络图) 3 - 8

叶予舜2018/1/23 酒店管理业主 项目管理各阶段业主方工作内容——集团地产项目投资开发 4 编制项目管理组织计划 (合同网络图) B 在合同网络图中体现整个项目管理的组织架构,如总承包与各分包的合同关 系类型、各个类型的合同组团情况 C 根据合同类型分别编制标准合同条款范本,包括但不限于施工承包、设备供 货、咨询委托、设计施工一体化等类型 A 按合同网络图编制工作任务包目录之一,对施工或工程总承包承担的工程内 容做进一步细分,编制工作任务包目录之二 ,之后汇总 B 项目工程设计与计 划阶段业主的管理 工作内容 5 编制项目进度总控制计 划(初始文本) C 按组织分解结构确定各个工作任务包的承担方 三 研究确定各个工作任务包之间的逻辑关系 D 根据时间定额与工作耗时的经验数据,排出项目进度总控制计划(初始文 本) A 6 编制项目投资/成本总控 制计划 B 在可行性研究的基础上,进一步进行项目总投资目标的分析、论证,并基于 优化方案对估算作出调整 在合同网络图、进度总控制计划、投资总控制计划的基础上编制项目资金需 求计划,并由财务部门作出资金准备 A 研究业主现行管理,确定是否作出调整及需调整的要点 B 研究确定业主方的工程事项审批流程 7 编制项目管理实施方案 C 确定业主内外管理所需的工作程序 D 编制项目管理实施方案并报批 E 调改并批准实施 A 按可行性研究报告拟定的融资方案向各金融机构申报融资要求 B 8 进行项目的筹融资安排 C 回应金融机构的质询,补充资料 编制融资使用计划 D 取得融资款项 4 - 8

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